【太平洋汽車網(wǎng) 用車頻道】買車位絕對(duì)不是“有錢就買”這么簡(jiǎn)單，有錢人的錢也不是做夢(mèng)夢(mèng)出來(lái)的，在發(fā)生車位購(gòu)買之前，自然要權(quán)衡利弊一番。其實(shí)買車位就如買房，不僅僅是為了自己方便、舒服，另一個(gè)層次也是為了資產(chǎn)效益最大化。一個(gè)優(yōu)秀的車位不僅僅要擁有合適的購(gòu)入杠桿，同時(shí)相比其他車位來(lái)說(shuō)也擁有更快速的升值速度以及租售比。如果說(shuō)你在糾結(jié)買車位，那么下文將要說(shuō)到的這些地方你就要注意一下了——同樣一筆錢花出去，當(dāng)然要花的精彩、花的升值，你說(shuō)對(duì)嗎？

　　注：本文主要針對(duì)一般的剛需性群體，高端小區(qū)及稀缺型土豪車位不在討論之列（我也沒(méi)法討論），目標(biāo)群體也是以普通人群為樣本。

　　以筆者工作的城市廣州為例，各個(gè)區(qū)的車位平均價(jià)格差距還是非常大的。從“陽(yáng)光家緣”上可以查詢到廣州市今天上半年的車位銷售數(shù)據(jù)，可以看到從1到6月份，廣州市一共賣了25976個(gè)車位，總價(jià)格是44.98億。那么好了，一個(gè)車位，平均是17萬(wàn)元，這么看來(lái)好像也還好是不是？不過(guò)這是平均了從化、增城（相當(dāng)于北京之密云、平谷）的價(jià)格。跟中心區(qū)天河、越秀（相當(dāng)于北京之朝陽(yáng)、東城）相比起來(lái)呢，差距又非常懸殊了。光說(shuō)不練假把式，咱們圖片伺候。

　　為什么我單拿廣州中心四區(qū)說(shuō)事兒呢？因?yàn)殡m說(shuō)都是廣州，但是外來(lái)人口能享受到的基礎(chǔ)設(shè)施、公共交通、醫(yī)療、治安、工作機(jī)會(huì)，八九不離十都在這里。要是往其他地方去，那可是連地鐵都沒(méi)有的，除了土著，恐怕沒(méi)人受得了。

　　那么即便去除老城區(qū)、交通因素等高價(jià)車位，四區(qū)的平均車位價(jià)格也集中在40~60萬(wàn)這個(gè)區(qū)間，就算是諸如四五線城市如我的老家，也得十幾二十萬(wàn)了。就這個(gè)價(jià)格來(lái)看，是否要出手，確實(shí)還是要掂量清楚的。那么問(wèn)題來(lái)了：什么車位值得買？買車位之前，都有哪些要注意的地方呢？

　　一般我們能接觸到的車位有四種：第一種，地面非規(guī)劃車位；第二種，地面規(guī)劃車位；第三種，地庫(kù)規(guī)劃車位；第四種，人防工程停車位。

　　第一種：地面非規(guī)劃車位，常見(jiàn)于老式小區(qū)，一般是侵占道路、綠化帶等原本不是正經(jīng)車位的地方而用于停車的。特點(diǎn)是沒(méi)有專人專用，基本都是物業(yè)所有，僅用來(lái)出租，停車人也是先到先到。這種車位沒(méi)有明晰的產(chǎn)權(quán)劃分，就算出手也屬于物業(yè)、開(kāi)發(fā)商的短期不合法行為，不推薦購(gòu)買，

　　第二種：地面規(guī)劃車位，比較好理解，就是開(kāi)發(fā)初期已經(jīng)規(guī)劃好的標(biāo)準(zhǔn)地面停車位，這種位置相比前者來(lái)說(shuō)，會(huì)顯得更正規(guī)一些，在大多數(shù)商業(yè)小區(qū)當(dāng)中，這種車位距離住宅樓一般還有一定的距離，并且位于住宅樓樓下的商業(yè)配套附近，且大多數(shù)用于臨時(shí)來(lái)訪車輛、月租車輛所用，停放車輛隨機(jī)性更大。

　　值得注意的是，這種車位和非規(guī)劃車位一樣，大多屬于“公攤車位”，這些位置屬于業(yè)主共有，就算可以買賣，本質(zhì)上也屬于租賃行為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看利益不能夠百分百保證。

　　由此看這種位置我仍然不太推薦，總結(jié)一下弊端：一是流動(dòng)性大就算了，還沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)；二是位置距離住宅樓本身還有距離，漲價(jià)幅度先撇開(kāi)不說(shuō)，起碼就不好出手。還有一個(gè)不成文的規(guī)定就是，大多數(shù)投資了住宅商業(yè)配套的業(yè)主都可以變相占用門前的車位，所以這些位置基本都被配套商業(yè)業(yè)主以及臨時(shí)停車客占據(jù)。萬(wàn)一車位產(chǎn)權(quán)方變卦，也缺乏足夠的法律保護(hù)。

　　第三種：地庫(kù)規(guī)劃車位，就是我們最為熟悉的商品房配套車位了，這種車位產(chǎn)權(quán)規(guī)劃清晰（一般為開(kāi)發(fā)商或物業(yè)所有），三證齊全，裝修、照明、維護(hù)條件上佳，這種車位也就是我們需要關(guān)注以及考慮是否要購(gòu)買的車位，這種車位也被稱為“產(chǎn)權(quán)車位”，并且產(chǎn)權(quán)年限與住宅使用年限一樣。

　　第四種：人防工程停車位，這種常見(jiàn)于商業(yè)、學(xué)校、回遷房小區(qū)等地下車庫(kù)，是人防工程的規(guī)劃車位。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過(guò)20年。

　　這種車位的裝修檔次大多不高，就算地產(chǎn)商拿出來(lái)販賣，一般實(shí)質(zhì)上也是長(zhǎng)期租賃，這個(gè)一定需要注意下哈，很容易跟產(chǎn)權(quán)車位搞混。

　　本文所指要買的車位，都是建立在有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，所以我只倡導(dǎo)購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)的車位，這點(diǎn)務(wù)必要注意！

　　關(guān)于時(shí)間：當(dāng)然是交樓后越早買越好，此時(shí)一手車位產(chǎn)權(quán)清晰，手續(xù)簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)商坐莊，交易手法多樣化。由于初期車位比較充足，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)拿出一些手段聚聚人氣，比如價(jià)位合理的情況下還有少量的現(xiàn)金優(yōu)惠以及3~5年的免息分期，在這種時(shí)間段入手那是非常好的，因?yàn)橐赃@樣的方式購(gòu)入每個(gè)月的壓力其實(shí)不會(huì)比租車位高多少。

　　至于走到中后期的階段，以財(cái)產(chǎn)增值角度來(lái)講都不是很好的時(shí)機(jī)了，因?yàn)橹泻笃诘能囄粫?huì)呈現(xiàn)出兩個(gè)態(tài)勢(shì)：

　　一是郊區(qū)盤，數(shù)年后仍有大量車位閑置，價(jià)格倒還是漲了幾萬(wàn)，不僅僅是自用租一個(gè)就好，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看升值空間非常有限，轉(zhuǎn)手也比較難。

　　二是位置比較好的剛需盤，這種就要詳細(xì)討論一下：如果是成長(zhǎng)了兩三年的剛需盤已經(jīng)聚居了大量的自住居民，那么車位還是勢(shì)必要緊張一些的，尤其是前幾年有不少車位配比為1:0.8的好地段小區(qū)，那更是供不應(yīng)求；如果這個(gè)小區(qū)檔次屬于中檔及以上的話，我認(rèn)為還是有購(gòu)買潛力的。因?yàn)檫@種態(tài)勢(shì)的小區(qū)，雖然現(xiàn)階段車位價(jià)格已經(jīng)漲了7,8萬(wàn)甚至更多，但是長(zhǎng)期來(lái)看仍然具有升值潛力，另一個(gè)角度來(lái)看，這種供需關(guān)系也會(huì)促使租金漲到很高的位置。

　　有人說(shuō)價(jià)位是否在高位不好把握，那么我倒是有一個(gè)法子給你參考。同樣滿足地理位置優(yōu)越的剛需盤小區(qū)，如果這個(gè)小區(qū)本身檔次還算比較高，物業(yè)管理水平也是十分規(guī)范化的話，那么購(gòu)買指數(shù)和小區(qū)整體檔次是正比的。如果說(shuō)你的小區(qū)檔次一般一些，并且還能明顯見(jiàn)到一定量的出租戶的話，那我認(rèn)為還是不買為妙，因?yàn)檫@么高的一次性投入，回報(bào)期限顯得非常漫長(zhǎng)。怎么判斷車位價(jià)格貴不貴？其實(shí)也很簡(jiǎn)單，比你的車本身貴，那這個(gè)價(jià)格就算比較貴了。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是你的房子地段不行，無(wú)論入住率是否高，都要先看看自住比例。如果自住比例非常高，那還值得考慮一下（早期買、價(jià)低、分期的前提下），車位配比本身也不算太高（0.9及以下），那么具有一定的升值潛力。

　　地段好的話，車位配比的比例可以適當(dāng)放寬，因?yàn)榈囟卧胶茫宰”壤礁撸囄辉桨l(fā)緊張，房?jī)r(jià)及車位價(jià)格雙飛的速度就越快，也更容易脫手。車位的價(jià)格往往都是和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系，但是車位具有更強(qiáng)的抗跌屬性。如果說(shuō)未來(lái)你需要置換一套房子，那么打包的房+車位將能夠大大提升成交速度，也算是一個(gè)優(yōu)勢(shì)吧。

　　至于車位的位置，靠邊位、單獨(dú)位、聯(lián)排位，自然是越獨(dú)立的越好，相信這個(gè)大多數(shù)人都懂，我也就不要再?gòu)U話太多了。

　　為什么上文提到的諸多種類的車位，我都沒(méi)有推薦購(gòu)買呢？因?yàn)樯悼臻g有限且一次性投入過(guò)多的前提下，明顯還是有太多的投資渠道的，就拿最基本人人都會(huì)的定期理財(cái)來(lái)說(shuō)：

　　一個(gè)自住型為主的成熟剛需性小區(qū)，數(shù)年間一手車位已經(jīng)售罄，且二手車位價(jià)格已經(jīng)漲到了30萬(wàn)元，產(chǎn)權(quán)為70年，管理費(fèi)用為100元，契稅為3%，那么這個(gè)二手購(gòu)買費(fèi)用為30w+100×70×12+30w×0.03=393000元。注意，除了契稅，車位還需繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅、增值稅等數(shù)種稅費(fèi)，這些稅占比不算大頭且視情況而定，姑且不寫進(jìn)去。

　　那么如果同樣時(shí)間來(lái)租這個(gè)位置的話，月租800元。800×12×70（不考慮租金上漲的情況下）總費(fèi)用為672000元，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)車位的保值增值屬性還是挺突出的。

　　同樣的30萬(wàn)，如果我拿來(lái)做定期，以一個(gè)不太漂亮的成績(jī)4.9%左右來(lái)算，每月都會(huì)最低保障有700-800的收益，如果你分配合理，那么這個(gè)數(shù)字是只高不低的，租車位的錢一樣可以賺回來(lái)。所以，前面討論了這么多成長(zhǎng)期望的東西，就是為了強(qiáng)調(diào)對(duì)于我們普通人而言，買車位一定要考慮其投資收益價(jià)值；土豪則隨意，買買買就可以了。

　　我是徹徹底底的方法論者，是否要出手，你可以參考這三個(gè)維度：是否自用、購(gòu)買時(shí)間較早（價(jià)位合理、開(kāi)發(fā)商坐莊有分期）、地段成長(zhǎng)期望。

　　原則就是這三個(gè)條件，車位的情況滿足的越多，則購(gòu)買指數(shù)越高，如果說(shuō)你是自己購(gòu)入的剛需新房，車位將來(lái)一定也是自己用，那么你真的不用考慮太多，一定要買。新房都有開(kāi)發(fā)商坐莊分期，購(gòu)入杠桿誘人，這種人群我建議是一定要買的，無(wú)論是自身生活便利還是長(zhǎng)期資產(chǎn)保值，都是有利的。

　　其他人群，可以根據(jù)我上文分析的各種利弊，自己權(quán)衡是否要購(gòu)買。總的來(lái)說(shuō)，除非押寶十分精準(zhǔn)，大多的車位的短期投資收益都非常一般，如果純粹為了短期投資而購(gòu)買車位，此舉我認(rèn)為不妥。至于另外一些人呢，不需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的車位，也比較會(huì)投資，這類人我也同樣不推薦購(gòu)買車位。最后，祝愿各位意向買家早日以合理的價(jià)格買到/租到自己心儀的車位。

（圖/文/攝：太平洋汽車網(wǎng) 宗澤）